建物状況調査(インスペクション)

1.総論

建物状況調査(インスペクション)というのが、宅地建物取引業法の改正(平成30年4月1日施行)により追加されています。

この建物状況調査ということ自体は、中古住宅の売買等において、それまでも民間事業者が行うものが利用されていましたが、それは法律に基づくものではありませんでした。しかし、上記宅地建物取引業法の改正により、法律で規律されることになったわけです。

以下、本稿においては、インスペクション全般についてではなく、あくまで宅地建物取引業法(以下「法」という。)で規律されている建物状況調査について解説していきます。

2.建物状況調査とは

それでは「建物状況調査」というのは、どういうものでしょうか。これは、既存住宅(中古住宅のこと)の建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するものです。既存住宅というのは、どうしても購入後に雨漏りが生じたり、何らかの不具合が生じ、トラブルが生じがちです。そこで、売買契約時に建物状況調査を行うことによって、取引後のトラブルを防止することができます。また、既存住宅購入後に建物状況調査の結果を参考にリフォームやメンテナンス等を行うこともできます。

そして、建物状況調査については、①売却又は購入の依頼者から依頼があったときの媒介契約、②契約前の重要事項の説明時、③契約成立後の書面についてそれぞれ規制があります。

3.媒介契約における規制

(1) 総論

まず、媒介契約の締結時の規制についてですが、法34条の2第1項4号に規定があります。「当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。)を実施する者のあつせんに関する事項」を法34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面(以下「媒介契約書」という。)に記載しなければならないことになっています。

(2) 建物状況調査の定義

宅地建物取引業法の中で「建物状況調査」という言葉が最初に出てくるのが、この媒介契約の部分ですから、ここに「宅地建物取引業法における建物状況調査」の定義が出てきます。

建物状況調査というのは、「建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。」ということになっています。

① 建物(住宅)

経年変化その他の建物に生じる事象についての調査ということですが、建物のすべての部分の経年劣化等ではなく、あくまで「建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」というのに注意して下さい。それでは、これは具体的にはどの部分かというと、それは国土交通省令で定めることになっていますが、法施行規則15条の7に規定があります。

まず、「建物の構造耐力上主要な部分」とは、「『住宅』の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。)、床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに類するものをいう。)で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」とされています。

次に、「建物の雨水の浸入を防止する部分」とは、「『住宅』の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具」(同条2項1号)、「雨水を排除するため『住宅』に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分」(同条2項2号)となっています。

これらの施行規則の条文について注目すべきは、上記条文の中で『』で括っていますが、法の建物状況調査というのは、「住宅」についての構造耐力上主要な部分等であるということです。つまり、法の建物状況調査というのは、既存「住宅」(中古「住宅」)についての規制です。法34条の2第1項4号の規定だけ見ると、「建物」の状況調査と書かれており、住宅以外も含む建物一般というふうに読めますが、施行規則の条文を加味しますと、建物一般ではなく、あくまで既存住宅についての状況調査ということになりますので、間違えないで下さい。したがって、対象は、戸建て住宅や共同住宅(マンションやアパート等)になります。

また、賃貸住宅も含みます。この賃貸住宅は、勘違いしないで下さい。あくまで賃貸住宅の「売買」(収益物件の売買)の際に建物状況調査が問題になるという意味です。賃貸住宅を「賃貸」するときに問題になるというわけではありません。そもそも、法の媒介契約の規制は、「売買・交換」についてのみであり、「貸借」は規制の対象になっていません。

このように住宅が対象であるということは、店舗や事務所は対象になっていません。

マンションなどで、居住部分と、店舗等の非居住用部分とで、共用の玄関や通路等がある場合がありますが、この場合の共用の玄関や通路等は、「住宅」に該当します。

また、同一の所有者で1階は店舗、2階は住宅という店舗併用住宅というものがあります。この店舗併用住宅では、店舗の部分は対象となりませんが、住宅部分は対象となります。そして、この場合も住宅部分と店舗部分との共用部分は対象となります。

② 構造耐力上主要な部分

建物状況調査が必要なのは、まず既存住宅のうち「構造耐力上主要な部分」になります。この構造耐力上主要な部分というのは、先程書いた法施行規則第15条の7第1項の「住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。)、床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに類するものをいう。)で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ということになります。いろいろ具体例が書いていますが、最後の部分にあるように、「住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」とありますように、簡単にいえば建物を支える重要な部分と考えてもらえばいいかと思います。

この定義は、住宅か建物一般かの違いがあるだけで、建築基準法施行令1条3号の「構造耐力上主要な部分」と同じ定義になっています。

以上より、構造耐力上主要な部分以外の給排水管路や給排水設備等は建物状況調査の対象とはなりません。なお、排水管でも、「雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分」は次の「雨水の浸入を防止する部分」に該当します。

また、建物状況調査は原則として目視、計測等を中心とした非破壊検査による調査が想定されているので、建物の構造耐力上主要な部分である基礎の調査であっても、敷地内の地中の調査までは含まれていません。

③ 雨水の浸入を防止する部分

雨水の浸入を防止する部分も、先程書いた施行規則第15条の7第2項の「住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具」と「雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分」ということになります。簡単にいえば、雨漏りに関連する部分です。

④ 建物状況調査を実施する者

それでは法で要求されている建物状況調査というのは、誰が行ったものでもいいかといえば、そうではありません。「経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者」(法34条の2第1項4号)ということになります。

具体的には、法施行規則15条の8第1項に規定があります。「建築士法第2条第1項に規定する建築士(一級建築士、二級建築士及び木造建築士)」で、かつ、「国土交通大臣が定める講習を修了した者」ということになります。つまり、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)ということです。

(3) 媒介契約書の記載事項

以上の建物状況調査について、具体的に媒介契約時にどのような規制がなされているかについてですが、法の媒介契約の規制は、トラブル防止のために「媒介契約書」を作成しなさいということですから、この建物状況調査について、媒介契約書に記載しなさい、ということです。

具体的には、「当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあつせんに関する事項」(法34条の2第1項4号)を媒介契約書に記載する必要があります。

この場合に必要なのは、建物状況調査を実施する者の「あっせん(紹介)に関する事項」です。具体的には、媒介契約書に建物状況調査を実施する者の「あっせんの有無」について記載することとされています(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

したがって、宅地建物取引業者が行うことは「あっせん」だけであり、あっせん「無」というのも認められています。また、宅地建物取引業者があっせんしてくれたとしても、媒介契約の依頼者は建物状況調査を行う義務はなく、あくまで建物状況調査は任意です。

この建物状況調査のあっせんは、宅地建物取引業者の媒介業務の一環であることから、宅地建物取引業者は媒介報酬とは別にあっせん料を請求することはできません。なお、念のため、建物状況調査の費用自体は、依頼者が建物状況調査を実施する者に支払うことになります。

4.重要事項の説明における規制

(1) 建物状況調査

この建物状況調査というのは、重要事項の説明の対象にもなっています。

「当該建物が既存の建物であるときは、建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要」(法35条1項6号の2イ)を重要事項として説明しなければいけません。

まず、ここの「建物」は住宅を意味する点は、媒介契約の場合と同様です。法34条の2第1項4号の建物状況調査の定義の中で「第35条第1項第6号の2イにおいて同じ。」と規定されているからです。

ただ、ここでの建物状況調査には、カッコ書きで、「実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。」とされています。この期間は、法施行規則16条の2の2で、「1年」とされています。これは、重要事項の説明は、その説明を聞いた上で、取引するかどうかを判断するものですから、重要事項の説明内容は、建物の現況と大きく乖離していないことが必要です。そこで、建物状況調査と重要事項の説明の時間的な乖離をどの程度にするか問題となるところですが、建物状況調査の結果を活用して、既存住宅売買瑕疵保険への加入を促進することが想定されており、その既存住宅売買瑕疵保険においては、建物への経年変化による影響等を考慮し、現場検査の実施から1年以内の住宅を保険引受けの対象としていることと合わせる意味から、重要事項説明の対象となる建物状況調査についても、調査を実施してから1年を経過していないものを対象とすることが適当であると考えられたようです(改正宅地建物取引業法の施行に向けて 平成28年12月26日)。

次に、説明内容は、まず、「建物状況調査を実施しているかどうか」です。実施していなければ、実施していない旨を説明して終わりです。1年以上前の建物状況調査しかない場合も同様で、重要事項の説明の対象にはなりません。ただ、それが取引の相手方等の判断に重大な影響を及ぼす調査結果であるにもかかわらず故意に説明をしなかった場合などには、法47条(業務に関する禁止事項)違反になる可能性があります。

そして、建物状況調査を実施していれば、「その結果の概要」を説明する必要があります。

なお、貸借においても、重要事項の説明でこの建物状況調査の説明が必要ですのでご注意下さい。媒介契約書の規制は、そもそも貸借には適用がありませんので、貸借の場合には、媒介契約書での「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」の記載は問題になりませんが、重要事項の説明では、建物状況調査の説明が必要ということになってしまいます。

(2) 建物の建築及び維持保全の状況に関する書類

次に、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」(法35条1項6号の2ロ)を重要事項として説明する必要があります。

この「国土交通省令で定める」書類は、法施行規則16条の2の3に規定があります。ここに建物状況調査の結果の報告書が出てきます。その他にも細かく規定されていますが、大雑把にまとめると、以下のものです。

  1. 建築基準法上の建築確認の申請書及び確認済証等
  2. 建築確認後の完了検査の検査済証
  3. 建物状況調査結果報告書
  4. 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  5. 特殊建築物及び建築設備の定期調査報告書
  6. 新耐震基準等に適合することを確認できる書類

これらの書類は、住宅ローンの借入、既存住宅売買瑕疵保険の付保、居住開始後のリフォームやメンテナンスの実施等のために必要となる書類ということになります。既存住宅については、満たすべき建築基準への適合性が不明確である場合には住宅ローンの借入や既存住宅売買瑕疵保険の付保等が円滑になされない可能性があるほか、居住開始後に適切に既存住宅のリフォームやメンテナンスを行うためには、当該既存住宅の設計図書や新築時以降に行われた調査点検に関する書類などが必要となるからです(改正宅地建物取引業法の施行に向けて 平成28年12月26日)。

そして、これらの書類の「保存の状況」を説明することになりますが、この保存の状況については「保存の有無」について説明します。

なお、これらの書類は、住宅ローンやリフォームのために必要な書類ですから、貸借の場合においては、借主が住宅ローンを組んだりリフォームをすることは一般には想定されませんので、これらの書類の保存状況については重要事項説明の対象外となります。

5.契約成立後の書面における規制

次に、契約成立後の書面(37条書面)における規制ですが、「当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」(法37条1項2号の2)を同書面に記載します。

ここで「当事者の双方が確認した事項」は、原則として、建物状況調査等、既存住宅について専門的な第三者による調査が行われ、その調査結果の概要を重要事項として宅地建物取引業者が説明した上で契約締結に至った場合の当該「調査結果の概要」となります(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

当事者の双方が確認した事項が無い場合は、「無い」旨を記載します。したがって、これは契約成立後の書面の必要的記載事項ということになります。

また、重要事項説明時点において調査を実施してから1年以内であった建物状況調査が、売買契約締結時点において実施後1年を経過していた場合には、重要事項説明時点で当事者が確認していますので、37条書面への記載が必要となります。

貸借における37条書面の記載事項は、法37条2項に規定がありますが、ここでは建物状況調査について規定がありませんので、記載は不要です。

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