宅建業法64条の3(業務)

【解説】

1.保証協会の業務

保証協会というのは、弁済業務保証金の制度(これを「弁済業務」という。)を行っているところです。それだけでなく、他に様々な業務を行います。

2.必要的業務(第1項)

保証協会の業務には、必要的業務と任意的業務があります。以下、いくつかの業務を説明していくことになりますが、それぞれの業務が必要的業務に属するのか、任意的業務に属するのかが重要になりますので、この区別が付くようにしておいて下さい。

そして、第1項の文章をよく読んでみますと、「宅地建物取引業保証協会は、次の各号に掲げる業務を … 実施しなければならない。」となっています。ということは、保証協会は第1項の業務については必ず実施しなければならない必要的業務ということになります。

この必要的業務は、以下のものになります。

① 宅地建物取引業者の相手方等からの社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決

② 宅地建物取引士その他宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対する研修

「宅地建物取引業の業務に従事し」ている者だけでなく、現に宅地建物取引業の業務に従事していないが従事する意思のある者に対しても研修を行うことができるという点に注意して下さい。

③ 社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含む。)の有するその取引により生じた債権に関し弁済をする業務(以下「弁済業務」という。)

→第64条の2等を参照して下さい。

3.任意的業務(第2項・第3項)

第2項も条文をよく読むと、「宅地建物取引業保証協会は … 行うことができる。」となっていることから分かりますように、あくまでも任意的な業務ということになります。

要するに、任意的業務というのは、必ず行う必要はないが、保証協会が行うことが「できる」業務のことです。

この任意的業務というのは、気が向いたときに自由に行うことができるというわけではなく、任意的業務を行うには「国土交通大臣の承認」というものが必要です。具体的には以下のものです。

①一般保証業務(社員である宅地建物取引業者との契約により、当該宅地建物取引業者が受領した支払金又は預り金の返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を負うこととなった場合においてその返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を連帯して保証する業務)

②手付金等保管事業

この手付金等の保全措置というのは、第41条及び第41条の2で詳細に説明しているものです。

→第41条及び第41条の2

③その他宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な業務(第3項)

これは、その他もろもろの業務ということで幅広い業務になりますので、任意的業務として国土交通大臣の承認を必要とし、本来の業務に支障を及ぼすものでないかどうかが判断されます。

保証協会は、苦情の解決や研修といった業務をさらに発展させ、業者の業務処理態様の改善、資質の向上等の業務も行うことができるとしたということです。

このような業者の業務処理が適正になりますと、弁済事故(弁済業務保証金の還付のこと)の防止にも役立ちます。