宅建業法47条(業務に関する禁止事項)

【解説】

1.事実の不告知

(1) 内容

本条は、その他業務に関して、宅地建物取引業者が行ってはいけない行為が列挙されていますので、一つずつ見ていくことにします。

まず、第1号ですが、これは読んでいると一見ややこしいですが、簡単に要約すると、「一定の事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはいけません」ということです。

宅地建物取引業者が取引をするにあたって、嘘をついたり、隠し事をしてはいけないのは当たり前のことです。そして、イ~ハに掲げる事項は、今まで勉強してきた通りで、これについて不実のことを告げたりする行為は禁止されるのは当然で、そのためにわれわれは勉強してきたわけです。

ここでは、特に「ニ」の部分が重要です。いろいろ書かれていますが、ポイントは「相手方等の判断に重要な影響を及ぼす」事項ということです。相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項というのは、基本的には35条の重要事項の説明の対象になっているので、それは「イ重要事項の説明事項」の部分に出てきます。

しかし、重要事項の説明事項というのは、契約を行う前には「最低限これだけは絶対に説明しなさい」という事項です。それ以外の事項は何も伝えなくてよい、という意味ではありません。重要事項の説明事項以外にも、個々の取引において、それを告げないことによって取引の相手方等が重大な不利益をこうむるおそれのある事実があれば、それは説明してあげないといけません。

たとえば、

  • 心理的嫌悪事項といって、過去に自殺者がでた物件であること
  • 周辺の環境条件、たとえば、騒音、悪臭など
  • 分譲の際に眺望のよいことをセールスポイントにしていたが、実際には将来眺望が阻害されるような建築物が立つ

そして、この重要な事実の不告知等は、「故意」が要件となります。過失で不告知等をしても、この規定には違反しません。

この点、第35条の重要事項の説明については、故意・過失を問わず、説明を行わなかった場合は宅地建物取引業法違反となります。

なお、重要事項の説明以外は、宅地建物取引士が行う必要はなく、宅地建物取引業者又はその従業員が行えば十分です。

さらに、重要な事項を告げなかったが、たまたま実害がなかったとしても、業法は不告知自体を禁止していますので、業法違反となります。

(2) 重要事項の説明(第35条)との関係

ところで、この重要な事実の不告知等ですが、これは法改正があって、以前は第1号のイ~ハというのは規定されていませんでした。

しかし、法改正でイ~ハというのが追加されたわけです。

これは分かりにくい方も多いのではないかと思います。

たとえば、第1号イですが、そもそも第35条の重要事項の説明で規制されているのに、何でまた第47条に規定がなされているのかという点です。

重要事項の説明というのは、故意・過失を問わず、説明をしなかった場合は業者は免責されません。

つまり、故意で第35条に規定されている事項を説明しなかった(不告知)は、完全に第35条と第47条1号イは「かぶって」います。

これについては、この2つの条文を見ているだけでは分かりません。

罰則の規定も考えないといけないわけです。

第79条の2 第47条の規定に違反して同条第1号に掲げる行為をした者は、2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

これに対して、第35条違反については、罰則の適用がありません。私にはこれが不思議な感じがするんですが、そうなっています。

つまり、第35条違反を過失ではなく、「故意」で行った場合は、特に「けしからん」ので、第47条1号違反として、罰則にしようというわけです。

法改正前の規定ですと、第35条1項各号の事項を故意に説明しなかった(不告知)の場合には、第35条1項各号以外の重要な事項を故意に告知しなかった場合より、違法性が強いと思われるのに、罰則の適用がないことになります。

おそらく、そのバランスを考えて法改正がなされたのだと思います。

(3) 守秘義務との関係

この重要な事実の告知は、守秘義務と衝突する場合があります。

つまり、重要な事項を依頼者に告知すれば、他の依頼者の秘密を漏らすことになる場合があるからです。

ただ、この場合は、重要な事実の告知の方が優先すると考えられます。

なぜならば、重要な事項を告知することは、第45条(守秘義務の規定)の「正当な理由」の一つになるからです。

たとえば、売主から売家がシロアリに食われてしまっていることを口止めさせたような場合には、宅地建物取引業者は買主にこれを告知する義務があり、これは「正当な理由」があるということになります。

2.不当に高額の報酬を要求する行為

これは、パッと読むと簡単すぎるくらいの規定です。

ポイントを説明しますと、これは不当に高額の報酬を「要求」する行為が禁止の対象になっています。前に、報酬の制限の勉強をしました。当然あの報酬の上限額を「1円でも超えて」報酬を「受領」すれば、宅地建物取引業法違反です。

しかし、それは「受領」を禁止しているにすぎません。この規定は、「受領」しなくても、「要求」するだけで宅地建物取引業法違反になります。

「要求」だけで禁止事項になっているわけですから、わずかの金額だけ報酬の上限額を超えて要求しただけではこの規定に触れません。「不当に」高額の報酬を要求する場合です。報酬として売買代金の2割を要求したというような場合です。

その後、宅地建物取引業法の規定通りの報酬を受領したとしても、要求していれば宅地建物取引業法違反です。

そして、これは覚えておいた方がいいですが、報酬の上限額を超えて実際に報酬を「受領」した場合の罰則より、受領せずとも不当に高額の報酬を「要求」した方が罰則が重くなっています。「要求」の方は、「不当性」というのがあるからです。

第46条2項違反(報酬の上限を超えて受領)…100万円以下の罰金(82条2項)
第47条2号違反(不当に高額の報酬を要求)…1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金(80条)

3.手付について信用の供与の禁止

この条文は、「信用の供与」という言葉が分かりにくいので、それが一番最初に気になります。

信用の供与とは、金銭等の現実の交付を後日にすることをいいます。

といっても、分かりにくいと思います。この「信用の供与」という言葉は、この条文に限らずいろいろなところに出てくるのではないですか。これを私なりに、できるだけ分かりやすく説明しますと、信用の供与というのは、「支払を待ってあげる」ことです。

この信用の供与の具体例として、覚えておいてもらいたいのが、条文にも出てくる、手付の貸付や立て替え、他に手付の分割受領、手付を手形で支払う、等です。

これらは、相手方を信用して支払いを待ってあげている行為ですよね。手付を貸し付けた場合は、後日そのお金を返します。手付を分割で支払うということは、残金の分だけ支払を待ってあげています。手形も当然同じで、その場では現金を支払わず手形を切っておいて、手形の満期日に支払うことになります。いずれも、支払を待ってあげている、つまり支払を後日に回しています。これを信用の供与というわけです。

このように手付について信用の供与が禁止されるのは、宅地分譲などにおいて、金銭を用意せずに単なる下見のつもりで現地を訪れた買主に対し、手付を貸し与えたり、立て替えたりして契約を締結しておき、後になって、その物件を不満として買主が契約を解除しようとすると、手付の放棄として貸付金を返還させたり、多大の違約金を取ったりする事例があったからです。

さらに信用の供与について付け加えると、手付を減額するのは「信用の供与」に該当しません。これは手付の支払を後日に回すものではなく、手付の金額自体を減らすにすぎないからです。

この手付の貸付けは、宅地建物取引業者が相手方に対して手付を貸し付ける行為を意味します。たとえば、宅地建物取引業者が、買主に対して銀行の金銭の貸借をあっせんして、買主が銀行から手付金を借りて、宅地建物取引業者に支払った場合は、信用の供与にあたりません。

この場合、買主にお金を貸し付けているのは、銀行であって、宅地建物取引業者が貸し付けているわけではないからです。買主は、売主である宅地建物取引業者に対しては、銀行から借りたお金で一括して支払っています。

なお、この規定は、「手付」の信用の供与を禁止しているだけですから、売買代金そのものに信用を供与することはかまいません。たとえば割賦販売というのは、もともと分割払いですよね。

また、この規定は信用を供与することにより「契約を誘引」することを禁止しているので契約の成立の有無を問いません。したがって、「手付は分割払いでいいから契約して欲しい」と持ちかけて、相手が断った場合でも、厳密には宅地建物取引業法違反になります。

なお、この規定は宅地建物取引業者相互間の取引にも適用されますので、宅地建物取引業者同士の取引だからといって、あんまりいい加減なことはできません。