宅建業法41条の2(手付金等の保全~完成物件)

【解説】

完成物件の場合の保全措置も、基本的には未完成物件の場合と同様です。媒介業者が含まれないとか、手付金等の定義とか、手付金等を受領する前に保全措置を講じるなどです。

この完成物件については、未完成物件との違いとして覚えておいて欲しいのは、2点です。

保全措置が不要になる金額です。未完成物件の場合は、「5%以下、かつ、1,000万円以下」でしたが、完成物件の場合は、「10%以下、かつ、1,000万円以下」になります。完成物件の場合は、未完成物件と異なり、物件が完成している分、規制が緩くなっています。

また、保全措置の方法として、1.銀行等による保証、2.保険事業者による保証保険契約、という方法に加えて、3.指定保管機関による保管という方法が認められます。3.は手付金等を指定保管機関というところで、代わりに預かってもらうということです。ここでも、完成物件の場合は、保全措置の方法が多いということは、それだけ規制が緩くなっているということです。

最後に、そもそも完成物件か未完成物件かを決定するのはいつの時点かというのを説明しておきましょう。

不動産取引というのは、コンビニで物を買うのと違って、時間がかかります。契約をして、中間金を払って、登記をして、引渡しをして、残代金を支払って、という具合です。

この保全措置に関しては、契約時点で完成物件か未完成物件を決めます。条文上も「宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買」(第41条)と表現されています。契約をした時点では、工事は完了していなかった。しかし、その後すぐに工事が完了し、中間金を支払うときには、工事が完了していた場合には、契約時点では未完成物件だったわけですから、この物件の保全措置に関しては未完成物件として扱います。したがって、中間金の受領時には工事が完成していたとしても、未完成物件として扱い、その額が5%を超えていれば保全措置が必要となります。