宅建業法34条(取引態様の明示)

【解説】

ここでいう「取引態様」というのは、宅地建物取引業の定義のところに規定のある内容です。

宅地建物取引業というのは、自ら売買・交換、売買・交換・貸借の代理・媒介のことを指しました。広告などをするときに、このうちのどの取引態様で取引するのかを明示しなさいというのが、この「取引態様の明示」です。

なぜ、この取引態様を明示する必要があるのかということですが、宅地建物取引業の定義のところでも勉強しましたが、取引態様が異なれば、それぞれの法律的な仕組みが異なります。また、宅地建物取引業者が受領できる報酬についても、受領の仕方などが異なってきます。したがって、あらかじめ取引態様を明示する必要があるわけです。

このように取引態様の明示がなされると、注文者が売却の媒介を依頼したつもりであったにもかかわらず、業者が勝手に自分に都合の良い値段で買い取ってしまったりとか、業者相手の売買のつもりでいたのにいつの間にか相手が変わっていて売買の媒介としての報酬を請求されるなどの事態を防ぐことができます。

なお、この取引態様の明示は、広告に関する規制である不動産の表示に関する公正競争規約でも明示が要求されています。

ところで、この条文は一見ややこしそうですが、取引態様の部分が丁寧に書いてあるので一見ややこしそうなだけで、先ほどの説明の通りです。

まず、取引態様の明示をするのは、宅地建物取引士でなければならないというような規定はないので、宅地建物取引業者が行えばいいことになります。

この取引態様の明示は、広告の際だけではありません。「注文を受けたとき」にも取引態様を明示する必要があるというわけです。「注文を受けたとき」ですから、契約を締結した後で明示しても遅いということになります。

この「注文」という言葉は、宅地建物取引業法の中では他にあまり見ない言葉ですが、具体的に取引の対象となる宅地建物をある程度特定して、その取引を業者に依頼することをいうものと解されます。

したがって、はじめは漫然と業者に取引を依頼したような場合には、取引の過程で取引物件が具体的に示されたり、注文者の意思が具体的に決まってきたときがこれに当たるものと解すべきであるとされます。

一度明示した取引態様を取引の過程で変更する必要が生じた場合においては、あらためて明示する義務があることはもちろんです。

ここで重要なのは、広告の段階と、注文の段階の「両方」で取引態様の明示が必要だということです。広告で取引態様を明示したので、注文のときは明示しなかったとか、広告のときに取引態様を明示しなかったので、注文のときに明示したというような場合は、宅地建物取引業法に違反します。

また、この取引態様の明示は、相手方から請求されなくても明示しないといけません。

そして、取引態様を明示すればいいのであって、具体的に「貸主」や「売主」の名前の明示までは要求されていません。

次に、この取引態様の「明示の仕方」ですが、特に宅地建物取引業法に規定がありませんので、必ずしも文書で明示する必要はありません。口頭で明示してもかまいません。

したがって、営業マンが口頭で説明してもよいわけです。

最後に、これはこの取引態様の明示だけではありませんが、宅地建物取引業者相互間の取引についても、この規定は適用されます。

同じく、これも取引態様の明示だけはないんですが、宅地建物取引業者が「自ら貸借」する場合には、この規定は適用されません。これは一番最初の宅地建物取引業の定義のところで勉強しました。「自ら貸借」は、そもそも宅地建物取引業ではない。ということは、宅地建物取引業法の適用はない、ということです。したがって、この取引態様の明示の規定の適用もありません。大家さんが、借主を探すときに、「自ら貸借です」と広告する必要はないわけです。ただ、貸借の代理・媒介の場合は、宅地建物取引業ですので、この物件を媒介業者が広告するときは、「貸借の媒介」だということを明示しないといけません。

【参考】取引態様の明示と不動産の表示に関する公正競争規約(宅建平成24年 問28 肢ア)