借地借家法36条(居住用建物の賃貸借の承継)

【解説】

本条は、先に条文を見てもらった方がいいでしょう。

「『居住』の用に供する建物の賃借人が『相続人なし』に死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを『知った後1月』以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。」

つまり、居住用建物に賃借人として住んでいた人が、相続人なく死亡した場合、そこに同居していた内縁の妻等がその賃借権を承継します、という規定です。

ポイントは、まずこの規定は「居住用建物」に限定されるということ。居住用建物というのは、その人の生活の基盤です。そこから追い出されるのはかわいそうだということです。事業用の建物では、この規定は適用されません。

次に、賃借人に相続人がいなかったという点です。賃借人に相続人がいれば、基本的に相続人が賃借権を相続します。

本条の「事実上夫婦と同様の関係にあった同居者」というのは、俗にいう内縁関係ということです。役所に婚姻の届け出はしていないが、事実上夫婦と同じような生活をしていた者を指します。

ちなみに、法律上の配偶者(婚姻した相手方、つまり夫から見て妻、妻から見て夫のこと)というのは、相続権があります。そして、この配偶者というのは、相続関係の明確性ということから、厳密に婚姻の届け出をしたかどうかで決まります。事実上夫婦として生活していたとしても、相続権はありません。これが先ほどの規定の理解の前提。

つまり、内縁の妻は、どう頑張っても相続権はありません。そうすると、被相続人(この場合は、亡くなった賃借人のこと)の賃借権を正式に相続することはできない。

しかし、そこで被相続人と一緒に生活していたのに、被相続人が死亡したとたんに家から追い出されることになります。そういうことがないように内縁の妻等を保護しようという趣旨です。

「事実上養親子と同様の関係にあった同居者」というのも同じです。正式に養子の届出をしていれば、相続権がありますが、届出をしていないために相続権がないということで追い出されてしまう事実上の養子を保護するためです。

この規定の次のポイントは、「相続人なしに死亡したことを知った後1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは」、この規定が適用されず、借家権を承継しないという点です。

「1か月」というのも覚えておいて下さい。

普通、こういう場合、「意思表示をすれば承継できる」というのが普通のパターンのような気がするんですが、ここでは逆に「承継したくないときは1か月以内に意思表示しなさい」となっている点に注意して下さい。

最後に、この規定は造作買取請求権と同様に、当事者が特約で排除することができるというのも覚えておいて下さい。