借地借家法３３条（造作買取請求権）
【解説】
１．造作買取請求権
借地の場合、借地権契約が終了したときに、借地人に建物買取請求権というのがありました。それの借家版ともいえるのが、この「造作買取請求権」です。
つまり、「建物の『賃貸人の同意』を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。」というものです。
この造作買取請求権の例として、上記の条文では、畳、建具などが例として挙げられていますが、他の例としてはエアコンなどもあります。これらの造作を、借家人は賃貸借終了時に、家主に時価で買い取ってもらえるというのが、造作買取請求権です。
ただ、このような造作は何でも買い取ってくれるというものではありません。「賃貸借の同意」を得て建物に付加したものか、「賃貸人から買い取った」造作でないといけません。
圧倒的に試験などでよく出るのは、「賃貸人の同意」が必要だという点です。これは覚えて下さい。
そして、プラスして覚えておいて欲しいのは、この造作買取請求権は当事者が特約で排除することができるという点です。
つまり、契約のときに「賃貸人は借家人が造作を付けたいと言ってきたときに、それに同意したとしても、賃貸借契約終了時に買い取りませんよ。」という特約を付けることができて、その特約は有効だという意味です。
一般に、借地でも借家でも賃借人に不利な特約は無効です。そうでないと、借地借家法でせっかく賃借人を保護した意味がなくなるからです。
そうすると、造作買取請求権を特約で排除できるというのは、一見賃借人に不利なような気がします。ところが、そうともいえないんです。たとえば、借りた家にエアコンが付いていなかったとしますよね。夏に暑くて仕方がない。そこで、賃貸人にエアコンを付けることの同意を求めに行きます。しかし、賃貸人は造作買取請求権を行使されることを嫌がり、同意を拒否します。賃借人は、暑くてたまらないので、買い取ってもらえなくてもいいので、エアコンを付けたいと思いますよね。
しかし、賃貸人としては、そうはいっても造作買取請求権という制度があるので、賃貸借終了時に買い取れと言われることをおそれます。こういうときに、あらかじめ造作買取請求権を行使しない旨の特約があって、その特約が有効とされるならば、賃貸人は安心してエアコンの設置に同意できます。賃借人も、夏の暑さから解放されるわけです。
次に、造作買取請求権は、建物の賃貸借が「期間の満了又は解約の申入れ」によって終了するときに認められていますが、賃借人の債務不履行により契約が解除される場合にも認められるか、というのが問題になりますが、判例は一貫して否定しています（最判?昭33.3.13（昭和31(オ)966））。
２．有益費償還請求権との相違
ところで、この造作買取請求権に関連して、民法の賃貸借のところで、有益費償還請求権というのを勉強しました。これは、トイレを水洗式にして、建物の価値を増加させるような有益費を支出したときは、賃貸借終了時に賃借人は、賃貸人に対してその費用を請求することができるというものです。
この有益費償還請求権と造作買取請求権は非常に似ています。
両方とも、結局賃借人が建物に手を加えて、建物の価値が上がれば、いずれは賃貸借が終了して賃貸目的物が賃貸人の手元に戻るわけだから、賃貸人も利益を受けるではないか、というのが根拠です。
そして、造作買取請求権は、先ほど説明したように、「賃貸人の同意」というものが必要です。
一方、有益費償還請求権は、民法の賃貸借のときに「賃貸人の同意」うんぬんという話は出てこなかったと思います。賃貸人の同意という話が出てこなかったということは、賃貸人の同意は不要だったから出てこなかったんです。
そこで、疑問に思うのは、そもそも「有益費」と「造作」はどう違うのか？次に、有益費償還請求権と造作買取請求権で、賃貸人の同意の扱いが異なるのはなぜか？ということです。
まず、有益費と造作の違いは、簡単にいえば「取り外すことができるか」という違いだと考えてください。トイレを水洗式に変えた場合、賃借人が出ていくときに、水洗式のトイレを取り外すというのは現実的ではありません。
ところが、畳、建具、エアコンなどは取り外すことができます。あまり、畳・建具を取り外す人はいないと思いますが、別に取り外して次の家で使うこともできます。エアコンなどはそうしている人が多いのではないですか。
つまり、造作の場合は、賃借人が賃貸人の同意なくエアコンを設置して、結局賃貸人が買い取ってくれなくても、取り外して次の家に持っていくことができます。水洗式のトイレの場合は、次の家に持って行けません。ここに違いがあると思われます。
有益費の場合、賃貸人の同意がないと、償還請求できないといわれると、賃借人としては水洗式のトイレを元に戻すしかないわけですが、それは元に戻すのに余計に工事費がかかるので、そのままにして出ていくと思います。そうすると賃貸人は、価値の増加分は丸取りになります。