借地借家法26条(建物賃貸借契約の更新等)

【解説】

1.更新拒絶の通知(第1項)

建物賃貸借においても、「更新」というのが問題になります。

建物賃貸借において、更新が問題になるのは、「期間の定めのある」賃貸借の場合です。

「期間の定めのない」賃貸借は、放っておけばいつまでも続きますので、特に更新ということを問題にする必要はありません。

期間の定めのある賃貸借の場合は、当然期間が来れば、期間満了ということになって更新はどうしようか?という話になります。更新のパターンとしては、まず当事者が合意をして更新すれば、これは問題ありません。

問題は、更新について当事者に話がつかない場合です。まず、当事者が期間満了によって借地権を終了させたければ、「『当事者』が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」というのをしないといけません。

これを更新拒絶の通知といいます。

「1年前から6月前」というのは覚えて下さい。早すぎても遅すぎてもいけないということです。

この更新拒絶の通知は、「当事者」に要求されていますので、賃借人側からもしないといけません。急に「出ていく」「出ていってくれ」と言われると困るので、賃借人が次の家を探したり、賃貸人が次の賃借人を探すのに必要な時間を与えるということです。

もし、この更新拒絶の通知というのを怠れば、それだけで「従前の契約と同一の条件」で契約を更新したものとみなされます。ただし、その期間は、定めがないものとされます。

したがって、期間の定めのある賃貸借の場合、期間満了間際になって、「さあ、更新はどうしようか?」などと考えていては手遅れです。更新されてしまいます。

この更新拒絶の通知ですが、賃借人が通知すれば、問題なく期間満了によって賃貸借は終了します。

ところが、賃貸人がこの更新拒絶の通知を出したからといって、すぐに賃貸借は期間満了によって終了するとは言えません。ここで、賃借人保護という話が出てくるわけです。「賃借人」が更新拒絶の通知をすれば、ストレートに賃貸借は終了しますが、「賃貸人」は更新拒絶の通知をするのに「正当事由」が必要です。借地と同じですよね。

この「正当事由」については、第28条に出てきますので、内容はそれに譲りますが、借地の場合と内容的には同じです。

そして、借家の場合も借地の場合と同様、実際上賃貸人がこの正当事由を満たすのは非常に困難になっていますので、事実上建物賃貸借においても、期間の定めがあったとしても、借家契約は延々と続くことになります。

2.使用継続による法定更新(第2項)

期間の定めのある建物賃貸借の期間が満了する場合に、賃貸人が更新拒絶の通知をし、例外的に正当事由を満たすような場合でも、「建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとき」も、やはり建物賃貸借契約は更新されてしまいます。

つまり、賃貸人は、賃借人に出ていってもらおうとすれば、まず第一関門として「1年前から6月前」に更新拒絶の通知をした上で、さらにそれが正当事由を満たさないといけません。

第二関門として、賃借人が使用継続するような場合には、遅滞なく異議を述べないといけない。この場合にも賃貸人は正当事由を満たしている必要があります。

これで、やっと賃借人に出ていってもらえるわけです。

なお、「建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして」、同様に更新がなされます。これもついでに頭に入れておいて下さい(第3項)。