借地借家法19条(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)

【解説】

1.土地の賃借権の譲渡又は転貸(通常の売買等の場合)

本条は借地権の譲渡・転貸の問題です。

まず、借地権といっても、それが地上権の場合は、地主の承諾は不要ですので、問題はありません。

問題は、借地権が賃貸借の場合です。この場合は、民法で勉強するように、賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要です(民法612条)。

しかし、これを借地の場合にそのままあてはめると困った事態が生じます。

上図を見て下さい。借地権は、何度も説明しましたように、建物所有目的の場合だけです。つまり、借地人は必ずその土地上に建物を所有しています。

この建物が不要になった場合には、建物を売却しようとします。しかし、建物は借地人の所有だからといって自由に売却することができません。

なぜならば、建物は空中に浮いているわけではなく、建物を所有するには、土地の利用権というものが必要だからです。したがって、建物の譲渡は必然的に「賃借権の譲渡・転貸」を伴うことになってしまうからです。

そこで、借地人は建物を売却するにあたって、借地権設定者(地主)に承諾をもらいに行きます。

そのときに、地主が気持よく承諾してくれればいいですが、承諾してくれないときに借地権者は困ってしまいます。

しかも、建物ですと、柱をキズつけたりするなど、使う人によって賃借物の傷み方が違ってきますが、土地というのは、使う人によってひどく傷んだりすることもありません。上図でいうと、CはBと同様に建物を所有するために土地を利用しているんであって、BとCで土地の傷み方が大きく異なることはありません。

借地人は建物を売るに売れない。かといって、不要な建物のために何十年も地代を払って借り続けるというのは困ります。そこで、借地借家法は救いの手を差し伸べています。

「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。」

つまり、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得れば、賃借権の譲渡・転貸ができるということです。

ここのポイントは、この裁判所の許可を得るための申立は、「借地権者」が申立てるということです。上図の例でいうと、Bが申し立てるんであって、Cが申し立てるのではないという点を確認しておいて下さい。

2.借地上の建物の賃貸

今までの話は、借地上の建物を「譲渡」する場合、つまり建物の所有権を移転する話でした。

それでは、借地上の建物を「賃貸」する場合はどうか。

この場合、賃借権の譲渡・転貸にあたりません。

借地上の建物の「譲渡」が賃借権の譲渡・転貸に当たるという話は、建物を所有するためには土地の利用権が必要だからということでした。

ところが、借地上の建物を「賃貸」する場合には、建物の賃借人は建物を所有するわけではありません。あくまで、建物の所有権と土地の利用権は賃貸人(上図の事例でいうとB)が有していて、そのうちの建物を賃借人が使用するに過ぎず、土地を独立して利用しているとはいえない、と考えます。

これは混乱する人が多いので注意して下さい。

借地上の建物の「譲渡」は賃借権の譲渡・転貸に当たるが、借地上の建物の「賃貸」は賃借権の譲渡・転貸に当たらないので、地主の承諾は不要で、そもそも裁判所の許可という問題も生じません。