借地借家法１１条（地代等増減請求権）
【解説】
１．地代等増減請求権（第１項）
借地権は、最低でも30年になります。これはかなり長いので、その期間に経済事情というのが変動して地代が不相当になる場合があります。
この場合に、借地借家法は地代等増減請求権というのを認めています。
当然、地代の「増額」請求は地主から、「減額」請求は借地人からということになります。
借地借家法の規定を見てみましょう。「地代等が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
まあ、地代の増減請求ができるということですが、「増額しない旨の特約」については気を付けて下さい。「増額しない旨の特約」は有効で、このような特約がある場合は、地主から増額請求はできないということです。
逆を言うと、「減額しない旨の特約」は無効で、そのような特約があっても借地人は地代の減額請求ができます。
さあ、この増減請求ですが、増減請求がなされて、相手方がそれで納得すれば問題はありません。ところが、増減請求に対して相手方が納得しない場合があり得ます。そのときは、揉めますね。最終的には裁判で決着をつけるしかないでしょう。
このように増減請求に対して、揉めたときの対処の仕方が借地借家法に規定されています。これは、増額請求の場合と、減額請求の場合に分かれますので、それぞれ見ていきましょう。
２．地代等「増額」請求権（第２項）
まず、借地借家法の条文を見ましょう。
「地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、『相当と認める額の地代等を支払う』ことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に『年１割』の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。」
この仕組みを押さえて下さい。現在の地代が月10万円だとします。地主から地代を月20万円にする増額請求があったのに対して、借地人が拒否します。そして、どこかで当事者間の協議がまとまれば、それでいいんですが、トコトン揉めて裁判まで行って、裁判所は月15万円が相当であると判断したとします。
とりあえず、裁判が確定するまでは、裁判所がいくらの判断をするか分からないわけですから、その間借地人は、いくらの地代を払えばいいんだろうか？という問題に対しては、借地借家法は『相当と認める額の地代等を支払う』ことをもって足りるとしています。
つまり、借地人は自分で勝手に考えて「相当と認める額」を払えばいいとしているわけです。「それでいいの？」という気がしますが、それでいいんです。その理由は後で説明します。
したがって、借地人は今まで通り、月10万円の地代を払い続けてもいいわけです。
ところが、裁判で15万円と確定するので、結果的に５万円分の地代が支払不足になります。そのときは、その５万円の不足額に『年１割』の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならないということになるわけです。
この『年１割』は覚えて下さい。ちなみに、お金に利息を付ける場合、債務不履行のところで勉強しますが、民事法定利率といって通常は年５分、つまり５％の利息を付けないといけませんが、ここではその２倍の年１割、つまり10％の利息を付けないといけません。
したがって、借地人としては、「相当と認める額」を払えばいいといっても、後で10％という重い利息の支払いが出てくるわけです。
これで、「相当と認める額」というのに歯止めがかかるわけです。月10万円の地代に対して、地主から月20万円の増額請求があった。賃借人としては、それは高すぎるだろうと思います。しかし、土地を借りてから長い時間が経っているし、周辺の土地と比べても確かに地代は安い。ある程度の地代の増額はやむを得ないというのが本音だったとします。
このときに、変にツッパリ、今まで通り月10万円の地代を払い続けると、後で重い利息の負担がかかり、自分に不都合になります。そこで、借地人としてもある程度譲歩できる程度の地代は支払うだろう、ということでこの規定があるわけです。なかなかよくできた条文でしょう。
あともう一つ、重要な点を補足します。このように、不足額に年１割の利息を付けて支払わないといけないということは、賃料増額請求の効果が、裁判確定時ではなく、増額請求時に生じているという点です。
増額請求の時点で増額の効果が生じているからこそ、「さかのぼって」不足額に利息を付けて支払うことになるわけです。
３．地代等「減額」請求権
減額請求の場合も、まず借地借家法の条文を見てみましょう。
「地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、『相当と認める額の地代等の支払を請求』することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に『年１割』の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。」
今度は、増額請求と立場が交替します。現在の地代は、月20万円ですが、借地人が月10万円にしてくれという減額請求をします。地主がそれを断り、裁判では月15万円で決着したとします。
借地人からの減額請求に対しては、地主は『相当と認める額の地代等の支払を請求』することができます。したがって、今までどおり月20万円を請求してもかまいません。
次に、裁判で月15万円に決着するわけですから、地主は５万円を受け取りすぎになります。そこで、その５万円の超過額に『年１割』の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない、ということになります。
ポイントは、増額の場合と同じです。立場が逆になるだけです。