借地借家法6条(借地契約の更新拒絶の要件)

【解説】

1.正当事由

「借地権者の更新請求による法定更新」「使用継続による法定更新」というのは、借地人にとって誠に都合のよい制度でしたが、借地権設定者(地主)も黙っているわけにはいきません。

そこで、いずれの法定更新の制度においても、地主は異議を申し立てることができます。

ただ、地主が異議さえ申し立てれば、法定更新が認められないとしたのでは、法定更新の制度を認め、借地権者を保護した意味がなくなります。

そこで、地主は異議を申し立てることができるが、その異議申し立てには、「正当事由」が必要だということで調整を図っています。

この正当事由を満たすかどうかは、具体的には、次の①~④を考慮して決める、ということです。

① 借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下同じ。)が土地の使用を必要とする事情
② 借地に関する従前の経過
③ 土地の利用状況
④ 借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

この4つの中では、特に①と④が重要です。

まず、①ですが、要するに貸主と借主で、どちらが土地の使用を必要としているか、という点を考慮するといっているわけです。正当事由の中でも、これが重要だといわれます。

次に、④は簡単に言えば立退き料のことです。当然、貸主が借主に立退き料を支払えば、貸主に有利に、つまり正当事由が認められ、借地契約は更新されず終了する方向に働きます。立退き料が高額であれば、あるほどそうなります。

注意してほしいのは、この①~④の事情というのは、どれか一つで正当事由の有無を判断するものではなく、①~④の事情を「総合的に判断」するものだということです。たとえば、地主が非常に高額の立退き料を支払うといった場合でも、借地権者が高齢で引っ越しが難しければ、正当事由は認められず、借地権は更新されてしまいます。

ということで、借地権設定者の異議に正当事由が満たされれば、借地契約は終了しますが、正当事由がなければ、借地契約は更新されるということになります。ところで、この正当事由は抽象的には以上のような話なんですが、実際問題として、よほどのことがない限り、借地権設定者の異議に正当事由が満たされることはないといわれます。

借地借家法は、借主保護ということで、裁判所がそのような解釈をするという点と、正当事由の中心は何といっても、①の「貸主と借主の使用の必要性」です。普通に考えれば分かりますが、貸主は30年以上もの間、その土地を使用せずに過ごしています。これに対して借主は30年以上もその土地を使い続けているわけです。さあ、どっちが土地が必要でしょうか、と問われれば、圧倒的に貸主が不利です。貸主は、30年以上も、その土地を利用せず過ごしてきたわけですから。ということで、この正当事由は満たすのは実際には非常に困難になっているという話です。