民法601条(賃貸借)

【解説】

1.賃貸借とは(双務契約)

賃貸借とは、貸主がある物の使用及び収益を借主にさせることを約し、借主がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる契約です。

貸主は、借主に対して「使用・収益」させ、借主はそれに対して「賃料」を支払うというのが賃貸借です。双方が義務を負うので、双務契約ということになります。

賃貸借は、「賃料」の支払が要素になっているというのは、確認しておいて下さい。

売買契約と贈与契約が、代金を支払うかどうかで分かれたように、「賃料」を支払うかどうかで賃貸借契約と使用貸借契約が分かれます。賃料を取って貸すのが、賃貸借契約で、タダで貸すのが使用貸借契約です。したがって、賃貸借というからには、必ず賃料を取ります。

2.目的物

土地・建物の賃貸借については、借地借家法というのがありますが、民法上の賃貸借ですので、賃貸の対象は、土地・建物のような不動産も含めて、動産(不動産以外の普通の物のことです。)も含む一般的な賃貸のことです。

ちなみに、借地借家法というのは、民法の特別法ですので、借地借家法の適用があれば、それが適用されますが、借地借家法に規定がない場合は、民法の原則が適用されます。

3.諾成契約

賃貸借契約は、通常の契約と同様に、当事者の意思表示だけで成立する、諾成契約です。

また、契約が成立するには、書面の作成などは必要ありません。

4.賃借権と地上権の相違

賃貸借の目的物は、土地に限りませんが、土地を賃貸することもできます。

そして、土地の賃貸借の場合、地上権と非常に似ています。どちらも他人の土地を利用する権利だからです。

これからその違いを見ていきましょう。

① 権利の性質

まず、地上権は物権、賃借権は債権だという基本的な権利の性質が違います。

具体的には、基本的には物権はすべての人に主張できるが、債権は当事者間でしか主張できない、ということです。

② 設定の目的

次に、設定の目的ですが、地上権は工作物・竹木所有に限られます。それに対して、賃借権の場合は特に制限はありません。

③ 抵当権の設定

また、地上権には抵当権を設定することはできますが、不動産賃借権に抵当権を設定することはできません。

④譲渡・転貸の際の賃貸人の承諾

次は、譲渡・転貸するのに、賃貸人の承諾が必要かという問題です。

これは、賃借権の譲渡・転貸は、賃貸人の承諾が必要です。 →民法612条参照

地上権については、自由に譲渡・転貸することができ、地主の承諾は不要です。これは賃借権は、あくまで債権で、賃貸人との信頼関係に基づく契約です。したがって、賃貸人の意向を無視して譲渡・転貸することはできません。しかし、地上権ということになると、物権ですから、地上権者は「物」を直接支配する権利をしています。その支配権は、自分で自由にできるのであって、地上権を譲渡・転貸するのに地上権設定者(地主)の承諾は要りません。これは重要です。

⑤ 地主の登記協力義務

賃借人は登記を備えれば、賃借物の新所有者に対して賃借権を主張できます(賃借権の対抗力、民法605条)。そこで、賃借人は賃貸人に対して「賃借権の登記をしたいので、協力して下さい。」と言いに行くことになると思います。登記というのは、不動産登記法のところで勉強しますが、共同申請主義といって、一人で登記をしに行くことはできません。賃貸借なら、賃貸人と賃借人が共同で申請します。

ところが、賃借権の場合、賃貸人に登記の協力義務がありません。それに対して、地上権の場合は、地主に登記の協力義務があります。この違いは、ここまでの説明を読んできたら、何となくわかりますよね。物権と債権の違いです。地上権は物権で、すべての人に主張できる強力なものです。地上権者は、自分の地上権をすべての人に主張できます。地主といえども、その地上権を万人に認めさせるための登記に協力しなければいけません。それに対して、賃借権は債権で、もともとすべての人に主張できるというような権利ではありません。したがって、賃貸人としても、現在の権利以上の、すべての人に主張するための登記に協力するのを強制されるいわれはありません。

⑥ 有償・無償

賃貸借契約については、有償契約で必ず賃料を支払わないといけません。無償で借りれば、使用貸借契約になってしまい、賃貸借契約ではありません。

地上権については、地代は必ずしもその要素とはなりません。つまり、有償でも無償でもかまいません。

⑦ まとめ~借地借家法との関係

世の中の土地の利用権というのは、地上権というのは非常に少なくて、賃借権が圧倒的に多いと言われます。この理由は、今までの説明を読んできたみなさんなら理解できると思います。

地上権というのは、地主さんにとって負担が重いんです。登記には協力しないといけないし、勝手に譲渡・転貸されてしまうということですよね。地主さんのところに人が来て、「土地を使わせて下さい。」と言った場合、地主さんとしては、「ちゃんと地代を払ってくれるのなら、使わせてあげますよ。でも、それは地上権ではなく、賃借権という形でお願いします。」となります。

ということで、世の中では賃借権が圧倒的に利用されるわけです。そこで、問題が生じるわけです。今まで説明しましたように、賃借人が賃借権を対抗するには、民法では、登記が必要です。ところが、貸主には登記の協力義務がありません。この登記の協力義務がないというのは、土地でも建物でも同じです。そして、現実の世の中でも、賃借権の登記に賃貸人が協力してくれるということは、ほとんどありません。

そうすると、賃借権は登記があれば対抗できるといっても、賃借人にとっては、それは絵にかいた餅にすぎません。

このままで、賃借人は保護されないので、借地借家法では、土地と建物については、「登記」というような賃貸人の協力が必要な他力本願的な方法ではなく、賃借人が自らの力で対抗力を備える手段を定めました。その方法というのは、土地と建物で異なりますので、それぞれ借地借家法のところで説明しましょう。