民法395条(抵当建物使用者の引渡しの猶予)

【解説】

抵当権を設定しても、抵当不動産の所有者は、当該不動産を占有できるし、また人に賃貸することもできます。それが抵当権の特徴だったわけです。

上図を見て下さい。AのBに対する債権を担保するため、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記もしました。その後、BはAの同意なく当該建物を賃貸することができますので、Cに賃貸し引き渡したとします。

しかし結局、BはAに対して債務を弁済することができなかったので、Aは抵当権を実行しDが当該建物を競落したとします。

この場合、CはDに対して賃借権を主張し、この建物に住み続けることができるか?

答えは、Noです。なぜか。

Aの抵当権とCの賃借権では、Aの抵当権の登記が先になされているので、Aの抵当権がCの賃借権に優先します。普通に早い者勝ちという話です。

Aの抵当権が優先するという意味は、Aは賃借権の負担のない建物に抵当権を設定したということになり、賃借権の負担のない建物として競売することができ、競落人は賃借権の負担のない建物を取得します。つまり、Cは出ていくことになる。

この「抵当権者は、抵当権設定後の賃借人に優先する」というのをまず覚えて下さい。

しかし、これではCは突然出ていかなくてはならなくなってかわいそうです。Aの抵当権が優先するとしても、Cに対しては、すぐに出ていけということではない、6ヶ月間だけ出ていかなくてもよいように待ってあげよう、というのが「抵当建物使用者の引渡しの猶予」という制度です。

「抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者(抵当建物使用者)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6ヶ月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。」

ここでまず気を付けてもらいたいのが、6か月というのは「買受けの時から6ヶ月」という点です。

次に気を付けて欲しいのは、Cは賃借権を競落人に対抗できないわけですから、競落人が買い受けた段階で、賃貸借自体は終了しているという点です。

賃貸借は終了しているが、明け渡しだけを6ヶ月間猶予しているにすぎないという点です。

なお、念のためこの制度は「抵当建物使用者の引渡しの猶予」というくらいですから、「建物」について適用され、「土地」には適用されません。