民法269条の2(地下又は空間を目的とする地上権)

【解説】

1.区分地上権

本条は、地下又は空間に工作物を所有するため、上下の範囲を定めて、その部分についてだけ地上権を設定できることを規定したもので、いわゆる区分地上権といわれるものです。

よく挙げられる例は、地下に地下鉄を、又は空中にモノレールを通すために地上権を設定するような場合です。

要するに、土地を地下、地表、空中というふうに「層」に分けて地上権が設定できるわけです。

従来の土地利用権は、一般に、地表の部分のみの利用を主としていましたが、一方で都市の過密化、地価の高騰があり、他方で土木技術の進歩もあり、本条のような区分地上権の要請があるだけでなく、技術的にもそれが可能になったわけです。

本条は第269条の「2」という枝番がついていることから分かりますように、昭和41年に法改正によって認められました。

たとえば、地下鉄や地下商店街、地下駐車場などを作りたい場合に、従来の地上権ですと、地上部分も含めて地上権が設定されることになりますので、地上権者としては、地上部分は不要なのにその分の賃料まで支払う必要があり、また土地の所有者は、いったん地上権が設定されている以上、たとえ地上部分が未利用であったとしても利用することができなくなります。

このような効率の悪い土地利用を避けることができるわけです。

第1項で「設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。」という規定がありますが、これはたとえば、区分地上権の設定に際し、「土地所有者は地上に~トン以上の工作物を設置しない」という重量制限をするような場合です。

2.既存利用権者の承諾(第2項)

この区分地上権は、「第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合」、つまりすでに土地について地上権や賃借権が設定されている場合にも、設定することができます。

そして、その場合にはその地上権者や賃借人のすべての者の承諾が必要となります。