民法177条(不動産に関する物権の変動の対抗要件)

【解説】

1.二重譲渡

民法176条によりますと、原則として契約時に所有権が移転することになります。

上図を見て下さい。たとえば、Aが、一度Bに不動産を譲渡した後に、登記名義がAに残っていたので、それをいいことに、Aが二重にCに譲渡したという事例です。

Aは、先にBに不動産を譲渡しています。したがって、今までの話ですと、Bは所有権を取得するはずです。しかし、Bはここで油断してはいけません。自分が所有権を取得したのならば、できるだけ早く登記を備えておかないと、後でAから不動産を購入し、登記を備えたCに負けてしまいます。

このように不動産の二重譲渡においては、登記を先に備えた方が優先します。

Bは、先に契約し、所有権を取得したと思っても、登記を備えていないと、その所有権をひっくり返されて、後で不動産を購入し登記を備えた者に負けます。

民法は、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定めています。この場合、第三者とは、上図でいうCのことです。

つまり、まずAB間で売買契約があります。このABが「当事者」です。Cは当事者以外の者だから第三者です。不動産の売買契約をしても、当事者であるBは、登記をしなければ、所有権の取得を第三者Cに対抗(主張)できない、という意味です。

この結論は、登記が対抗要件になっている以上、そんなものなんだと思って下さい。

AB間で売買契約があり、契約時に所有権が移転するならば、Bが所有者になり、Aは所有権を失うので、AはCに売れるはずがないではないか、などと難しく考えないで下さい。二重譲渡のような場合には、登記でその優劣を決める以上、登記のある第三者が勝つ、と単純に行きましょう。

それでは、上図で、BもCも登記がなかったとします。このときにはどうなるでしょうか?BがCに所有権を主張する。あるいは、CがBに所有権を主張する、という場合です。

これは、Bの主張も、Cの主張も認められません。このままで、BがCを訴えても、CがBを訴えても、訴えた方(原告)の敗訴の判決が下ります。

「登記がない」と所有権を第三者に主張できないわけですから、BもCも、自分に登記がない状態では、所有権を主張できません。これは、どちらかが先に登記をしたときに、決着がつきます。

2.当事者間

第三者との関係では、登記でその優劣を決めますが、当事者間では、登記なく対抗できます。

これは当然で、AがBに不動産を売って、登記名義は自分のままにしておいて、Bに対して、「あなたは登記をしていないので、所有者ではない」などという言い分を認める必要はありません。

Aは、もともとB名義に登記を移転する義務を有しています。

同じような話で、不動産がA→B→Cと転々譲渡され、A名義の登記が残っている場合に、Cから見てAも第三者には該当しません。つまり、Cは所有権の取得を、登記なくAに対抗することができるわけです。

また、直接の当事者だけではなく、相続人のような包括的に被相続人(死亡した人)の財産を譲り受ける人も第三者に該当しません。相続人というのは、被相続人と同視されるからです。つまり、相続人は被相続人の地位を丸ごと譲り受けています。

上図を見て下さい。この場合、一見、A→Bのラインと、A→Cのラインが二股に分かれているような感じがしますが、AからCへ相続が開始されているので、CはAと同視されます。つまり、A=Cです。

CはAから売主としての立場も相続しているので、CはBへ登記を移転する義務も相続しています。したがって、上図では、BはCに登記なく所有権の取得を対抗できます。

ここまでの話は、そんなにややこしくないと思いますが、とりあえずまとめておきますと、「不動産の取得は、登記なく第三者に対抗できないが、当事者とかその相続人に対しては登記なく対抗できる。」ということです。

3.「第三者」の範囲

不動産に関する物権の変動は登記がなければ第三者に対抗できませんが、それではこの登記がなければ対抗できない「第三者」というのは、どんな者でも登記さえすれば勝てるのでしょうか。

この点について判例は、原則として「第三者」は登記すれば物権の取得を対抗できるが、その「第三者」というのは、あくまでも人が登記を有していないことを主張することについて、「正当な利益」を有する者でないといけないといいます。

逆に言うと、登記をした第三者でも「正当な利益」がないと負けますよ、というわけです。

ところで、二重譲渡の場合に、登記を備えた方が優先するというのはなぜか、ということですが、一つの不動産をめぐって複数の者が争うのは、自由競争の範囲だということです。ある不動産を取得しようとして、複数の者が争うというのは、確かに自由競争です。

上図のBは、先に売買契約を締結していますが、登記を怠っています。自分の権利を守りたいなら、すぐに登記をすればいいわけで、そのような登記を怠っているBよりも、自己の権利を守るべく、勤勉に登記を先に備えたCの方が保護されてしかるべきだという考えです。

4.第三者~悪意者

上図でCが、すでにAB間で売買契約があったということを知っていた(悪意)場合は保護されるかという問題がありますが、保護されます。これが自由競争ということです。

早い者勝ちです。登記を怠っていたBが悪い。この場合のCは、「正当な利益」がある。

この第三者が「悪意」でも、登記を先に備えれば優先するというのは、基本ですので必ず覚えておいて下さい。

5.第三者~不動産登記法の規定

ただ、自由競争といっても、Cが、Bの登記を妨害してまで自分が先に登記を備えるようなことまでは認められません。これは自由競争の範囲を超えます。

このように自由競争の範囲を超える場合として、不動産登記法に以下の規定があります。

①詐欺又は強迫によってBの登記の申請を妨げた第三者Cは、Bに登記がないことを主張することができない。

②Bのために登記を申請する義務を負う第三者C(例:司法書士)は、その登記がないことを主張することができない。

この2つは常識的にも、Cが、Bに登記がないことを主張できないということは理解できると思います。人の登記を妨害したり、人(B)のために登記をしないといけない人(C)が、Bに登記をせず自分(C)に登記をして保護されるはずがありません。このような人は、「正当な利益」がない。

6.第三者~背信的悪意者

話はこの不動産登記法の規定だけにとどまりません。

判例は、この不動産登記法の2つの規定だけではなく、一般的に第三者が、単純な悪意者を超えた「背信的悪意者」である場合には、登記がないことを主張できないとしています。

これは、注意して下さいよ。前に、第三者が単なる悪意者の場合は、登記を備えれば勝てるという話をしましたが、それを超えて「背信的悪意者」である場合は、勝てないということです。

それでは、この背信的悪意者とは、どういう人か?これは「他人を害する目的を持った者」です。たとえば、上図の事例で、Bに登記がないのを利用して、Cが、Bに不当に高い値段で売りつけることを目的に、Aから不動産を買い受け、登記を先に備えたような場合です。これは、もう自由競争の範囲というのを超えて、Bを害する目的を有しています。こういう人を背信的悪意者といい、「正当な利益」はなく、判例は、登記があってもBに対抗することはできないとしています。

ただ、背信的悪意者であるCからの登記を備えた転得者は、Bに対して背信的悪意者と評価されない限り、所有権を取得することができるとされています。

これについては、最高裁の判例があります(最高裁平成8年10月29日公道確認等)

「所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。けだし、(一) 丙が背信的悪意者であるがゆえに登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に当たらないとされる場合であっても、乙は、丙が登記を経由した権利を乙に対抗することができないことの反面として、登記なくして所有権取得を丙に対抗することができるというにとどまり、甲丙間の売買自体の無効を来すものではなく、したがって、丁は無権利者から当該不動産を買い受けたことにはならないのであって、また、(二) 背信的悪意者が正当な利益を有する第三者に当たらないとして民法一七七条の「第三者」から排除される所以は、第一譲受人の売買等に遅れて不動産を取得し登記を経由した者が登記を経ていない第一譲受人に対してその登記の欠缺を主張することがその取得の経緯等に照らし信義則に反して許されないということにあるのであって、登記を経由した者がこの法理によって「第三者」から排除されるかどうかは、その者と第一譲受人との間で相対的に判断されるべき事柄であるからである。」

7.不法占拠者

次に、不法占拠者なども「正当な利益」がないので、人に登記がないことを主張することはできません。これは分かりますよね。

AからBへ不動産が売却され、引渡しもなされましたが、Bは未登記です。ということは、Bはこの不動産を現在未登記で占有中です。この状態で、現在Bが占有している不動産にCが不法占拠したとします。

このようにCに対しては、Bは登記なく、自己の所有権を主張することができます。

不法占拠者のCに対して、Bは、妨害排除請求や損害賠償請求をすることになりますが、それに対してCは「Bは登記がないので所有者ではない」というような主張は認められないということです。

8.無権利者

さて、この登記がないと第三者に対抗できないという話ですが、これはその者に権利があるのが前提です。権利がない者が、登記だけ備えても、前提となる権利がないわけですから、このような無権利者は、第三者に該当しません。

上図で、Cが文書を偽造するなどして、A名義からC名義への虚偽の登記をした場合、Cは完全な無権利者です。いくら登記があるからといって、Cは権利者にはなれません。したがって、Bは登記なくCに所有権を主張できるということになります。

これは虚偽の登記をしたCから買い受けたDも同様です。もともとCは権利がない。したがって、Dは、権利のない者から買い受けても権利を取得できない。Dに登記が移転していても、BはDに登記なく所有権を対抗することができます。

このように、無権利者から登記という外形だけを信用して、不動産を購入した者も権利を取得できないというのを、登記に「公信力」がない、と表現します。

「公信力」とは、「公」に「信」用する「力」という意味です。つまり、先ほどの例で、DはCから不動産を購入しているわけですが、購入に際して、Cはちゃんと登記しているということを信用して購入したとします。登記に公信力があれば、この登記を信頼したDを保護するという考え方もあり得ます。

しかし、日本の民法は、そういう考え方をしていません。形(登記)だけあっても、中身(権利)がなければダメだ、という考えです。

つまり、比喩的に言うと、権利という土台があって、その上に登記という形があれば、完全に対抗力を有するが、権利という土台がないのに、その上の登記という形だけ備えてもダメですよ、ということです。

権利+登記  → 完全な対抗力
無権利+登記 → 対抗力なし

9.共同相続・遺産分割と登記

無権利者及びその承継人は登記があっても対抗できませんが、共同相続に関する話も押さえておいて下さい。

上図を見て下さい。被相続人が死亡して、AとBが不動産を共同相続したとします。相続というものが起こると、相続財産は共同相続人の共有になります。持分は、法定相続分といって民法で決められた相続分によって決まります。仮に、ABの相続分は、それぞれ1/2ずつだったとします。

この共有であるはずの不動産をAが勝手にAの単独名義で登記したとします。

これは、Bの持分については完全にAの無権利の登記です。したがって、Aが自分の単独名義にした不動産をCに譲渡したとしても、Bの持分については無権利の登記なので、Bは1/2の自分の持分については、登記なくCに対抗することができます。

もちろん、Aの持分についての譲渡は有効です。共有物の持分の譲渡は、他の共有者の同意なく自由にできましたよね。

なおこれに関連して、遺産分割と登記という問題があります。相続があれば、不動産はABの共有になりますが、法定相続分というのは抽象的な割合ですから、最終的に個々の相続財産を誰のものにするかについては、相続人が話し合って、遺産分割を行います。

つまり、相続が起これば、とりあえず相続財産は全部共有になって、その後共同相続人みんなで話し合って、具体的な個々の相続財産の帰属を決めるわけです。

この遺産分割の結果、当該不動産については、最初はABの共有相続登記になっていたものが、結局Bが全部相続することになったとします。その後にAが自分の1/2の持分をCに譲渡し、持分の所有権移転登記も行ったとします。

このときは、BはAの持分について登記なくCに対抗することはできません。

この遺産分割の場面では、遺産分割によって新たに所有権の移転が起こったと考えれば分かりやすいでしょう。Aの持分については、遺産分割によってA→Bに移転し、Bが当該不動産の全部の所有権を取得したと考えるわけです。そうすると、A(の持分)→C、A(の持分)→Bという二重譲渡の関係になり、登記なく所有権の取得を対抗できないということになります。

ややこしいのでまとめると、相続がありAB共有の間にA単独名義登記をしてCに譲渡した場合、Bの持分については無権利の登記で、Bは自己の持分を登記なく対抗できる。これは遺産分割前の話です。次に、遺産分割があり、AB共有だった不動産が、Bの単独所有になった場合は、BはAの持分を譲り受けたCに対して、Aの持分だったものを登記なく対抗することはできない、ということになります。

10.取得時効と第三者

上図を見て下さい。この問題は、Aの所有地をBが時効取得するという事例ですが、一方でAがCに当該土地を売却しています。このAの所有地を取得するのは、BかCかという問題です。

上下の上の図では、AがCに売却した後に、Bが時効取得しています。このCを「時効完成前の第三者」といいます。

上下の下の図では、Bが時効取得した後に、AがCに売却しています。このCを「時効完成後の第三者」といいます。意味は分かりますね。Cが取得したのが、Bの時効の完成前か後かという区別です。

この場合に、Bが勝つか、Cが勝つかは、時間の流れに従って、どう権利が動いて行ったかを考えて下さい。

上の図の方は、A→C→Bという流れになります。つまり、BはC所有の土地を時効取得したことになります。したがって、Bは登記なく時効取得したことを時効完成前の第三者Cに主張することができます。

それに対して、下の図の方は、A→B、A→Cという流れになり、Aを起点に二重譲渡に類似した流れになります。Bは売買により土地を取得したのではなく、時効により取得したわけですが、AからBに所有権が移転したという点では、二重譲渡に似ています。

したがって、Bは時効により不動産を取得したことを登記なく時効完成後の第三者Cに対抗することはできません。

さてこれに関連して、時効援用者が、占有が開始された起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできません(判例)。

上図を見て下さい。BがA地点から占有を開始して、B1時点で時効が完成したとします。C2は時効完成後の第三者になるので、Bは登記なく時効による所有権の取得をC2に対抗することができません。

しかし、Bが時効の起算点をA地点より遅く主張して時効の完成時をB2だと主張すれば、C2は時効完成前の第三者になります。そうすると、BはC2に対して登記なく時効による所有権の取得を対抗することができることになります。

このようなことは認めないということです。