区分所有法64条(建替えに関する合意)

【解説】

建替え事業というのは、一人で行うわけではないので、集団を形成します。そして、その集団は建替え参加者のみの集団よって行われるものと考えられます。

そして、区分所有者の団体としては、管理組合というのがありましたが、この管理組合は、共用部分等の管理のための団体です。

これに対し、建替えは、既存建物を取り壊し、再建建物を建てるのが目的です。

したがって、既存建物については、管理組合は維持・管理するのが目的であるのに対し、建替えを行う集団は取り壊すのが目的だから、これは異なる集団と言わざるを得ません。

そこで、従来の建物の維持・管理の目的とした管理組合から、建替えを行う別の集団に変わることが必要で、そのために「われわれは建替えを行うのだ!」という合意が成立することが必要だとされます。

それが本条の趣旨です。

ということで、管理組合から建替えを行う集団へ変わる必要あるということですが、建替え参加者等が売渡し請求権を行使し、建替えに参加しない区分所有者を排除すれば、全員建替え参加する区分所有者だけなるので、この時点で管理組合は消滅すると考えられます。

全員が既存建物を取り壊す目的を持つからです。

そして、集団が「建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)」だけになったところで(売渡し請求権によって不参加者を排除した時点)、これらの者について、建替えを行う旨の合意をしたと擬制することによって、建替えを行う団体が成立するわけです。

結局、第62条~第64条(本条)までで、建替え決議というものを考えると、建替え決議に賛成した区分所有者「以外」の者に対しては、それらの者に対し売渡し請求権を行使できるという効果が生じ、建替え決議に賛成した区分所有者に対しては、建替えに合意したものと「みなす」効果が生じるということになります。