区分所有法32条（公正証書による規約の設定）
【解説】
１．公正証書による規約の設定
この規定はちょっと分かりにくいですが、条文をまず見てみましょう。「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、一定の事項について規約を設定することができる。」
まず、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」というのが出てきますが、これは具体的にはマンションの分譲業者のことです。
「最初に…全部を所有する者」ですから、すでに分譲がいったん終わったマンションで、その全部の部屋を後で買い集めて、「途中で…全部を所有する者」になっても、この公正証書による規約の設定はできません。
ところで、規約というのは、基本はマンションの住民が集会の決議で決めることになりますが、マンションの基本的な点については、最初にマンションの分譲業者が決めておいてくれると安心してマンションを購入できます。
たとえば、101号室を集会室や娯楽室として使いたいという場合、つまり、101号室は「規約」共用部分だということを最初に分譲業者が決めておいてくれると、マンションを買う方も「ああ、このマンションはちゃんと集会室や娯楽室が確保されているな」と思って安心してマンションを買えるわけです。
このような規約共用部分は、最初にマンションの分譲業者が決めておかないと、全部の部屋が完売になった後、集会室などを作ろうとすれば、誰かにマンションを出ていってもらわないといけないので、分譲業者に規約共用部分を決めておいてもらって、集会室などの部屋を空けておくわけです。
この規約共用部分の「規約」というのを最初にマンションの分譲業者が決めることができるというのが、この規定です。
この規約は、文字通り「公正証書」でしか設定できません。他の書面ではダメです。
そして、区分所有建物の登記をするときに、申請情報にこの公正証書を添付します（不動産登記令 別表18イ）。
２．公正証書による規約で設定できる事項
さて、この公正証書で分譲業者が設定することができる規約は、具体的には、
①規約共用部分
②規約敷地
③専有部分と敷地利用権の分離処分
④敷地利用権の割合
①については、先ほどの説明の内容ですのでよく分かると思います。たとえば、「共用部分の持分割合」などは分譲業者が定めることができません。①～④を見てみますと、①のみが共用部分に関する事項で、後の３つは敷地に関する事項です。つまり、共用部分については、規約共用部分しか規定できないわけで、共用部分の持分割合というのは出てきません。共用部分の持分割合は「規約」で別段の定めができますが、これを分譲業者が決めることはできません。