区分所有法31条(規約の設定、変更及び廃止)

【解説】

1.規約の設定、変更及び廃止

規約の設定、変更又は廃止は、集会の決議で定めますが、その要件は、「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議」という特別決議になります。規約の重要性からは当然でしょう。

そして、この規約の設定等は、共用部分の変更と同様、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」ということになります。つまり、4分の3の決議だけでは不十分で、それにプラスして特別の影響を受ける者の承諾が必要になるわけです。

問題は、どういう場合に一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすといえるのかです。

これについては、「特別の影響」とは、規約の設定・変更等の必要性及び合理性とこれにより受ける当該区分所有者の不利益と比較衡量して、当該区分所有者が受忍すべき程度を超える不利益を受けると認められる場合かどうかで決定しています(判例)。

具体的に一つ事例を挙げておきますと、マンションの専有部分内で犬が飼育されている場合でも、犬を飼育している区分所有者の承諾を得ることなく、犬の飼育を禁止する内容に規約を改正することができます。つまり、この場合、「特別の影響」は及ぼさないというわけです。

一般的に判例は、マンション内における動物の飼育について、他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれのあるということで、管理規約で禁止することは区分所有法の許容するところであると考えています。

ということであれば、ペット禁止へ規約を改正することも、現在ペットを飼育している区分所有者に「特別の影響」を及ぼすものではないということです。

2.一部共用部分の規約

第2項は、「一部」共用部分を区分所有者「全員」の規約で定める場合における集会の決議の方法について規定があります。

一部共用部分に関する規定ですが、区分所有者全員の規約で定める以上、区分所有者全体の「区分所有者及び議決権の4分の3以上の集会の決議」が必要です。

しかし、一部区分所有者の利益も考慮する必要があるので、上記の区分所有者全体の決議に加え、一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者又はその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、規約を定めることができないとして、一種の拒否権のような形で、一部区分所有者の利益を保護しています。

ということで、この一部共用部分の扱いについては、いろいろなところで(11条、16条、30条2項、31条2項)、バラバラに出てくるので、ややこしく感じるおられる方が多いと思うので、全体を図表にまとめておきます。