区分所有法22条(分離処分の禁止)

【解説】

1.敷地利用権の分離処分の禁止

この敷地利用権も共用部分と同じで、原則的に専有部分と分離して売却等の処分をすることができません。

建物(専有部分)というのは、空中に浮いているわけではないので、建物(専有部分)の所有には土地の利用権(敷地利用権)が必要だからです。

ただ、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止については、規約で定めれば、分離処分できるようになります。これは小規模なマンション等では、分離処分を認めた方がよい場合もあるからです。

ここで気を付けて欲しいのは、専有部分と共用部分の持分の分離処分は、「法律」(区分所有法)で定めがある場合でなければ、分離処分できませんでした。つまり、「規約」で分離処分を定めることはできないんですね。

専有部分と敷地利用権は、「規約」で別段の定めがあれば定めがあれば、分離処分ができます。

2.敷地利用権の割合

第2項は、「区分所有者が数個の専有部分を所有」するときの敷地利用権の割合の規定です。

この話の前提として、「区分所有者が数個の専有部分を所有」する場合かどうかを問わず、そもそも敷地利用権の割合というのは、どうして定めるのかという問題があります。

そもそも、この敷地利用権の共有持分の割合については、不思議なことに、区分所有法上、直接定める規定はありません。

したがって、単純に共用部分の持分割合と同じで、専有部分の床面積割合、というふうにはいきません。

ただ、通常は分譲契約又は規約で定められていますので問題は少ないでしょう。最初にマンションの分譲業者が、専有部分を売却する際に、売買契約又は規約で、敷地利用権の割合を定めてくれているということです。

それでは、これらで定められていないときは、どうなるかというと、区分所有法に規定がない以上、民法の共有の規定により、各共有者(区分所有者)の持分は相等しいものと推定されます。

以上が、敷地利用権の割合一般の話でしたが、第2項は「区分所有者が数個の専有部分を所有」する場合の扱いが規定されています。

たとえば、マンションの新規分譲において、101号室と102号室を購入した場合に、分譲契約で101号室+102号室で敷地利用権の割合が定められているだけで、各専有部分の敷地利用権の割合が定められていなければ、その後101号室だけを売却するような場合に困ります。

そこで、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、共用部分の持分割合によると規定されているわけです。

したがって、この規定は敷地利用権の割合一般を定める規定ではなく、101号室と102号室の関係だけを定めた規定です。

3.建物の専有部分の全部を所有する者への準用

この第3項は何が言いたいのか分かりにくい規定ですが、「建物の専有部分の全部を所有する者」(つまり分譲業者)についても、第1項(分離処分の禁止)と第2項(区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の敷地利用権の割合)の規定が準用されるというものです。

この規定により、新規分譲の場合に、分譲前からこれらの規定が適用できるようするためです。