区分所有法20条(管理所有者の権限)

【解説】

1.趣旨

第11条2項によると、共用部分を特定の区分所有者(以下、「管理所有者」という。)の所有することができるが、その場合、管理所有者は、その共用部分を管理する義務を負う旨を定めている。

もともと第11条2項で、共用部分を管理所有者の所有するのは、その共用部分を管理する都合上、管理所有者の所有としているすぎず、管理所有者は、あくまで本来の共用部分の共有者である区分所有者に代わって共用部分を管理することになる。

したがって、管理所有者は、本来の共用部分の共有者である区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。

このように管理所有者の所有権は、形式的な所有権を有するにすぎないが、共用部分は権利の登記はなされず、共用部分を管理者が所有する旨は、規約で定められたことにより公示されるので、移転登記はできない。

ところで、この管理所有者は、「規約により」定める必要があります。つまり、集会の決議により管理所有者を定めることはできません。

次に、管理所有者は「共用部分」の所有者と定められることはありますが、敷地や附属設備について所有者と定めることはできません。

2.共用部分の変更(第2項)

第2項は、管理所有者は第17条第1項に規定する共用部分の変更、つまり、共用部分の重大変更をすることができるない旨を定めているが、管理所有者は、あくまで本来の共用部分の共有者である区分所有者に代わって共用部分を管理するにすぎないので、管理所有者の権限にこのような制限を課することは可能である。

そして、もともと共用部分の重大変更は、その都度、区分所有者及び議決権の3/4以上の集会の決議が必要なのであり、これについて規約で別段の定めをすることができない。

管理所有者に重大変更をする権限を与えると、重大変更を行うごとに、集会の特別決議を必要とした第17条の趣旨が失われるからです。

以上より、管理所有者は、保存行為、管理行為(18条1項本文)、軽微変更を行うことはできるが、重大変更を行うことはできない。