区分所有法15条(共用部分の持分の処分)

【解説】

1.共用部分の持分の処分

共用部分の持分ですが、民法で共有物の持分の処分の規定があったと思います。共有物の持分は、各自が単独で自由に売却等の処分ができる、という規定です。

この規定をそのまま区分所有建物の共用部分に適用しますとおかしなことになります。

区分所有建物においては、共用部分というのは、専有部分を利用し、維持するために必要不可欠のものだからです。

そこで、専有部分の処分は、一体とて共用部分の共有持分も伴うことにしなければおかしいので、「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。」とされています。

したがって、区分所有者がその専有部分を売却すれば、特約がなくても当然に共用部分の共有持分も売却されたことになり、また区分所有者がその専有部分に抵当権を設定すれば、当然にその効力が共用部分の共有持分にも及び、専有部分を時効取得した者は共用部分の共有持分も時効取得することになります。

この規定は、区分所有建物において、その性質上認められるものですから、規約で別段の定めをすることはできません。

2.共用部分の共有持分の分離処分の禁止

専有部分と共用部分の共有持分は一体のものですから、共有持分を専有部分と分離して処分することはできません。

つまり、専有部分は売却しないけれども、共用部分の共有持分だけ売却するというようなことは認められないわけです。

ただ、これには「この法律に別段の定めがある場合を除いて」という例外があります(「規約」では別段の定めができませんので、注意して下さい。)。

「この法律」というのは、区分所有法ですが、区分所有法に分離処分を認める規定というのは、具体的には下記の2つの場合があります。

①共用部分を管理者の単独所有にする場合(管理所有)(法27条)
②規約で持分の割合を変更した場合(法14条4項)

①はご理解いただけるのではないでしょうか。専有部分とは別に、共有持分を、各区分所有者→管理者に移行(処分)させています。

②は意味が分かりにくいのではないかと思います。

たとえば、あるマンションの区分所有者A及びBの共用部分の持分割合(床面積割合)が「A:B=0.9:1.1」だったとします。

このマンションが、規約で共用部分の持分割合を各部屋同じにするというふうに規約で変更したとします。

そうすると、AとBの持分割合が「A:B=0.9:1.1」→「A:B=1:1」になります。

これはBの有する持分割合のうちの「0.1」の部分を、BからAに譲っている(処分)ことになります。ただ、これは区分所有法が認めている場合だから例外だ、ということです。

ちなみに、この持分割合の変更は「規約」によって行われるものですが、規約で変更できるということを「区分所有法」が認めているので、「区分所有法に別段の定めがある場合」に該当します。

最後に、これは直接本条に規定があるわけではありませんが、区分所有者は、共有持分の分割請求もできません。区分所有建物においては、共用部分というのは、建物を維持利用するために必要不可欠のものだという観点からは当然です。

ちなみに、この分割請求の禁止については、標準管理規約に規定があります。

標準管理規約11条「区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。」