区分所有法5条(規約による建物の敷地)

【解説】

1.規約敷地

区分所有建物の「敷地」ですが、共用部分に法定共用部分と規約共用部分があったように、敷地にも法定敷地と規約敷地があります。

法定敷地というのは、「建物が所在する土地」です。不動産登記上の「筆」の概念を前提に、建物が乗っているというのか、建物が引っかかっている土地を法定敷地といいます(第2条5項)。

しかし、建物が所在していない土地は、そのままでは「建物の」敷地とはいえないでしょうが、「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。」として、規約敷地というものを認めているのが本条です。

規約敷地となるのは、「建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用」する土地ということになりますが、逆に言うと、「一体として管理又は使用」することができるのであれば、隣接していなくても、道路を隔てて存する駐車場も規約敷地とすることが可能です。

2.みなし規約敷地

第2項は、規約敷地とみなされる場合です。具体的には、以下の場合です。

① 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となったとき
② 建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったとき

これらの場合は、具体的な規約がなくても、「規約」敷地とみなされます。

これらの土地は「規約」敷地とみなされるので、これらの土地を切り離して売却したいという場合には、みなされた「規約」を廃止する必要がありますので、規約変更(区分所有者及び議決権の3/4以上の集会の決議)の手続が必要となります。