区分所有法3条(区分所有者の団体)

【解説】

1.管理組合

マンションというのは、一つの建物に複数の人が住んでいるので、共用部分である廊下の掃除をどうするかとか、エレベーターの点検や管理をどうするか、などいろいろな問題が発生します。このような問題は、基本的にはみんなで話し合って決めます。

つまり、マンションの住民は管理組合というものを作って、いろいろな活動をするわけです。この管理組合というのは、一般的な言葉で、区分所有法では「管理組合」という言葉はどこにも出てきません。区分所有法では、「区分所有者の団体」と表現しています。

この区分所有者の団体、つまり管理組合について区分所有法は「区分所有者は、『全員』で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と規定しています。

ここのポイントは、まず「区分所有者は」という主語の部分です。区分建物の賃借人のような「占有者」は管理組合の構成員にはなりません。

次に、「全員」という点がポイント。分譲マンションを購入しますと、これは自動的にというのか、強制的にというべきか、管理組合に入ることになります。特に管理組合への加入の手続などもありません。分譲マンションを購入しておきながら、管理組合に入るのは嫌だ、ということは認められていないんです。

分譲マンションの所有者=管理組合の構成員になります。この分譲マンションの所有者=管理組合の構成員が、集会を開いたり、規約を定めたりすることによって、マンションを管理することになります。

なお、この条文の文章ですが、「区分所有者は、~管理者を置くことができる。」という一つの文章になっています。

したがって、この文章の骨組は、「団体を構成し」「集会を開き」「規約を定め」「管理者を置く」ことが「できる」というふうに、「できる」という文末は、「団体を構成し」「集会を開き」「規約を定め」「管理者を置く」の4つにかかり、すべて「できる」というふうにも読めますが、そのように読まないで下さい。

最初の「団体を構成し」は、「できる」にはかからず、一旦文章を切って下さい。そして、先ほど説明したように、団体を構成するのは「全員」で自動的に団体が構成されるわけですから、「(必ず)団体を構成する」と読むわけです。

そして、「できる」というのは、「集会を開き」「規約を定め」「管理者を置く」という残りの3つのみにかかり、集会と規約と管理者は、任意の制度になります。

2.一部管理組合

本条の後半は、一部管理組合についての文章で、一部管理組合も同様に、管理組合を構成し、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる、としています。

要するに、全体の管理組合と同じだというわけです。

本条の一部共用部分というのが分かりにくいと思いますが、俗に「下駄ばきマンション」というのがあります。

1階や2階の低層階は、店舗などが入っており、中層階や高層階は住居、というようなパターンのマンションです。

このようなマンションは、建物の外壁などは当然建物全体を支えるもので、区分所有建物全体の共用部分ですが、エレベーターなどは、店舗と居住用は別になっています。

したがって、居住専用のエレベーターは、高層階の居住用として使っている区分所有者のみが共用する共用部分ということになります。

このようなものが一部共用部分です。

そして、このような一部共用部分を管理するための団体が必要だろうということで、一部管理組合を定めているわけです。

このような一部管理組合が存在する場合でも、建物の外壁のような全区分所有者の共用部分もあるわけですが、それを管理するための団体も必要なので、この全体の管理組合と一部管理組合は並存します。

上記の例でいうと、店舗管理組合と住宅管理組合と全体管理組合の3つが併存する形になります。

3.管理組合の法的性質

ところで、この管理組合というのは、法律的には一体何者か?ということですが、管理組合というのも「法人」化できます(第6節 管理組合法人)。

法人となれば、権利能力が認められますので、法人の名義で預金口座を作ったり、不動産の登記をしたりすることができます。

しかし、このように管理組合を法人化するというのは非常に珍しく、世間一般の管理組合は法人化していません。

このような法人化していない管理組合はどのような性格を有しているかについて、区分所有法は特に性格付けをしていません。

したがって、法人ではない任意の団体という感じの受け取り方でいいかと思います(いろいろな表現で言われているようですが…)。

ただ、一つ気を付けて欲しいことがあります。

管理組合も「権利能力なき社団」となる場合があります。

判例は、この権利能力なき社団と認められるためには、「団体としての組織をそなえ、多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを要する」(最判昭39.10.15)としています。

「権利能力なき社団」というのが、分かりにくいと思いますが、ある団体が法人格を有していないが、社団としての実態を備えている場合は、できるだけ法人としての扱いに近づけようとしているものです。

その「実態」を備えているかどうかが、上記の判例の要件だ、というわけです。

したがって、管理者や規約というのは任意の制度ですから、管理組合が管理者を定めなかったり、規約をつくらなかったりすると、権利能力なき社団とは認められないことになります。