区分所有法1条(建物の区分所有)

【解説】

本条は、「建物の区分所有」ということですが、具体的は専有部分の要件が書かれています。

「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」は、所有権の目的(専有部分)とすることができる、と規定されています。

つまり、専有部分は、①構造上の独立性、②利用上の独立性、の要件を満たさなければいけません。

なお、本条で「住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途」という表現がありますが、これは区分所有法が必ずしも居住用に限定されていないことを示しています。

① 構造上の独立性

本条の「一棟の建物に構造上区分された数個の部分」が構造上の独立性に該当します。

この構造上の独立性で、よく問題とされるのは、四方が壁などで遮断されていることが必要か、という点です。これについては、判例は専有部分といえるためには、壁・床・天井などによって、他の部分と遮断されていることが必要であるが、範囲が明確であればよく、周囲すべてが完全に壁で遮断されていることを要しない。たとえば、店舗は三方が壁で、一方がシャッターやガラスになっていても、範囲が明確なので、構造上区分されたものといってよい、としています。

② 利用上の独立性

次に、利用上の独立性ですが、「独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる」という部分が利用上の独立性を表していますが、まず、「住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途」という言葉で分かりますように、区分所有建物は特に用途は限定されず、住居以外でもよいというのは、この言葉に示されています。

そして、この利用上の独立性があるといえるためには、隣室を通行しなければ出入りできないものは含まれないず、独立の出入り口が必要です。他の部屋を通らなければ、自室に行けないようであれば、「独立して」建物としての用途に供しているとはいえません。

③ その他

このように構造上の独立性と利用上の独立性があれば、専有部分と認められますが、専有部分に、共用部分に属する供用設備(電気・水道パイプ等)があってもよく(判例)、専有部分と認められます。

また、配管や配線のような建物の附属物でも専有部分となりえます。たとえば、給水の配管のような場合は、基本的には、廊下などの共用部分を通っている本管部分は、共用部分となりますが、本管から分岐し専有部分内に入っているものは専有部分となります。

最後に、本条の文末に注意して下さい。「所有権の目的とすることができる」とされています。つまり、構造上の独立性と利用上の独立性があれば、当然に専有部分となるのではないということです。後に説明しますが、専有部分となりうる部分を管理人室や集会室などにする規約共用部分というのもあります。